중간주택의 탐색 : 아파트단지와 다세대주택 사이
2026. 9. 30. · 4901_사구공일
ARCHIVE / COMPETITION
중간주택의 탐색:
아파트단지와 다세대주택 사이
(사)새건축협의회, 월간SPACE
SEOUL, SOUTH KOREA · 2026
COMPETITION INFORMATION
01 / 공모전 개요
중간주택의 탐색
아파트를 향한 보편적이고 강력한 우리 사회의 압력은 저층주거지를 언젠가는 아파트단지로 재개발될 ‘유보지’로 취급한다. 그러나 도시의 주거지가 모두 아파트단지가 될 수도 없고, 되어서도 안 된다. 특히 저층주거지 거주 가구 비율이 가장 높은 서울에서는, 아파트 가격이 서울 시민 절반의 구매 능력을 넘어섰다는 사실이 각종 공공 데이터로 입증되고 있다. 저층 주거지에 대한 대안 없이 아파트단지만을 지향하는 정책은 한계가 있을 뿐 아니라 지속가능하지도 않다.
저층주거지를 포함한 소필지 조직과 그 위의 중소규모 건물들은 도시의 사회·경제 생태계를 유지하는 중요한 자산이다. 서로 다른 경제적 여건의 사람들의 거주와 경제 활동의 공간적 기반으로서 누구나 도시라는 자원을 활용할 기회를 제공한다. 상대적으로 낮은 가격의 중소규모 건물들은 주거-상업-업무-제조 등 다양한 경제활동 주체들이 변화하는 공간 수요에 유연하게 대응할 수 있도록 해준다.
저층주거지를 없애고 아파트단지를 개발하는 것도 문제지만, 공공인프라가 부족한 채 필지 단위로 고밀화하는 다가구-다세대 주택만으로도 안 된다. 중요한 도시 자산인 소필지 조직을 유지하면서도 공공의 결핍을 완화해줄 새로운 형식과 새로운 방법의 주거공간 개발이 필요하다.
저층주거지가 도시에 적정주거를 공급하는 건강한 주거지가 되기 위해서는 공공의 적극적인 개입과 기여가 필수적이다. 아파트단지와 필지 단위 주택으로 양극화한 주택공급정책의 전환이 요구되는 시점이다.
대한민국 헌법 제35조는 “국가는 주택개발 정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다”고 규정하고 있다. 이러한 헌법적 가치에 비추어, 도시 경제 자산인 소필지 조직을 유지하면서 저층주거지 문제에 대한 해법을 모색하는 일은 국가의 책무이자, 도시건축 전문가의 역할이다.
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본 공모전은 이러한 문제의식에서 출발하여, 아파트단지와 필지 단위 주택의 양극 체제 사이에 존재할 수 있는 대안적 주택유형, ‘중간주택’의 가능성을 탐색하고자 한다. 이는 단지형 개발을 전제하지 않으면서도 필지 단위 고밀화의 한계를 넘어, 저층주거지에서 건강한 삶터를 회복하기 위한 현실적 방안을 주거건축 형식의 재구조화에서 모색하려는 시도이다.
이를 위해 저층주거지에 적용되고 있는 현행 법령과 제도에 얽매이지 않고, 대지와 건축물 규모, 세대와 가구, 공간 구성, 가로와의 관계 등을 포괄하는 새로운 중간주택 유형과, 이를 가능하게 하기 위해 필요한 법제도의 변경 방안이 제시되기를 기대한다. 아울러 분양과 임대로 양극화된 기존 개발 방식과 주체, 운영 구조 전환에 대한 제안 역시 기대한다.
02 / 공모전 수상작
[HAU건축상 2026]
'중간주택의 탐색 : 아파트단지와 다세대주택 사이' 공모전 심사결과
3개의 대상, 2개의 최우수상 그리고 5개의 우수상 작품을 소개한다.
03 / 공모전 심사평
중간주택 공모전 심사를 마치고
(심사위원장 박인석)
중간주택 공모전은 50년 이상 지속된 아파트단지 중심 공급정책 아래 주택유형도 주택시장도, 그리고 주거계층도 양극화한 우리 사회의 주거 현실 개선을 지향하며 기획되었다. 그 명칭대로 “아파트단지와 다세대주택 사이”의 공동주택 모델 제안을 요청한 설계 공모전이다.
중간주택이 들어설 곳은 공공인프라 부족 상태로 방치돼 온 소필지 지역, 빌라 동네다. 물론 중간주택이 어엿한 제도적 주거건축 유형으로 자리 잡은 연후라면 아파트단지 개발을 ‘일단의 중간주택 개발’이 대체할 가능성도 열릴 것이다. 유럽의 새로운 주거지 개발이 단지가 아니라 중층 가로형 아파트블록들로 채워지듯이 말이다. 그러나 여전히 아파트단지 개발이 압도하는 우리 사회 현실 아래 당장 중간주택이 겨냥하는 곳은 소필지 지역일 수밖에 없다.
중간주택의 생존 조건은 만만치 않다. 4~6m 좁은 도로만을 숨통으로 삼는 필지별 건축이 밀집한 동네에서 채광-프라이버시가 확보된 ‘질 좋은 집’을 구현해야 한다는 것 자체가 쉬운 일이 아니다. 게다가 주차장・공원 등 공공 인프라가 턱없이 부족한 동네 환경에 대한 배려-기여까지 요청되는 어려운 숙제다.
중간주택이 ‘부담 가능한 주택(affordable housing)’이어야 한다는 요건은 숙제를 더욱 어렵게 만든다. 가급적 낮은 임대료나 분양가를 가능케 하기 위해서는 낮은 건축사업비와 가급적 높은 밀도가 필요조건이다. 민간 건축사업인 경우에는 말할 것도 없고 설령 공공임대주택 사업이라도 (공공재원의 ‘부담 가능성’을 고려한다면) 여전히 중요한 조건일 수밖에 없다.
‘낮은 건축사업비와 가급적 높은 밀도’라는 조건은 ‘질 좋은 집’, ‘동네 환경에 대한 배려’라는 과제와 곳곳에서 부딪힌다. 지상 주거환경의 질 확보를 위한 가장 손쉬운 선택인 지하주차장은 ‘낮은 건축사업비’라는 조건과 충돌할 터이다. 중간주택은 상대적으로 작은 대지에서 건축될 가능성이 크다는 점 또한 지하주차장 해법을 방해할 것이다. 기존 다가구-다세대주택이 발코니 확장이나 불법 옥탑방 불법 증축 등으로 실질 거주면적 용적률이 200%를 훌쩍 넘어서는 경우가 적지 않다는 현실 또한 중간주택이 넘어야 할 산이다. 골목 동네의 과밀화에 대한 우려가 큰 상황에서 기존 주택개발과 용적률을 둘러싼 ‘사업성 경쟁’을 해야 하는 것이 현실이기 때문이다.
가상의 대지를 상정하는 설계프로젝트인 만큼 중간주택을 건축하는 대지를 어떻게 설정하느냐도 중요한 과제다. 복수 필지를 필요로 하는 중간주택 건축을 위해서는 필연적으로 복수 토지 주(건물주)들의 동의가 필요하다. SH 공사 등 한 시행사가 블록 전체를 매입하려 해도 토지주 들의 매매 동의가 있어야 한다. 8~12개 필지의 작은 블록도 전체를 동시에 건축할 수 있으리라 기대하기 쉽지 않다. 일부 필지가 개발에 동의하지 않은 채 존치되는 경우가 오히려 일반적일 것이라고도 볼 수 있다. 공모 지침에서 대지를 확정하지 않은 채 ‘예시 대지’라는 이름으로 몇몇 대지를 예시할 뿐 대지 선택은 설계자에게 맡긴 것도 이런 이유에서였다.
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난제들이 얽힌 과제를 띄운 공모전에 총 163팀이 등록했고 최종 출품작이 62개였다. 주최 측을 자못 고무시키는 열기다. 작품 파일을 전달받은 심사위원들이 개별 검토를 시작하고 3일후인 2026년 9월 5일 토요일 오전 1차 심사가 진행됐다. 62개 출품작은 모두 주거환경의 질을 높여야 함을 중요한 설계목표로 삼았지만 설계 내용에서는 다양한 차이를 보였다. 가장 큰 차이는 개발방식과 대지를 선정하는 방식이었다. <블록 전체나 일부를 하나의 대지로 삼아 일괄적으로 건축하는 것을 전제한 설계안>이 많은 가운데 <블록 내 일부 필지를 부분적으로, 혹은 점진적/단계적으로 개발하는 것을 전제한 설계안>도 여럿 있었다.
또 하나의 큰 차이는 주차장 설계였다. <지하주차장으로 주차 수요를 충족한 설계안>이 주류인 가운데 <지하주차장 없이 지상주차장으로 대응하거나 기계식 주차로 주차공간 수요를 최소화한 설계안>도 적지 않았다. ‘차량 비소유협약’을 전제로 주차장 수요를 줄여 잡거나 아예 주차장 설치를 배제한 설계안도 있었다.
건축밀도에 대한 태도 역시 적지 않게 갈렸다. 경제적 현실성을 강조하며 상한 용적률인 250%를 넘어선 설계안에서부터 주거환경의 적절성을 고민하며 상한 용적률에 크게 못 미치는 설계안까지. 이 모든 차이는 중간주택이 겨냥하는 소필지 지역 주거 건축이 안고 있는 현실에 대한 고민에서 비롯한 것이다. 심사자들의 고민과 주안점 역시 다를 바 없었다. 작품들 하나하나에 대한 토론이 진행되면서 한 작품을 두고 높은 평가와 미흡하다는 평가로 엇갈리는 상황이 반복되었다. 중간주택에 얽힌 서로 다른 과제들을 때로는 따로 나누고 때로는 연결해서 따져보는 논의가 이어졌다. 오전부터 시작한 심사는 오후 늦게서야 10개 작품을 2차 심사 대상으로 선정하며 종료되었다.
일주일 후인 2026년 9월 12일 토요일 공개 발표와 질의응답으로 진행된 2차 심사에서도 난제와의 씨름은 계속됐다. 발표와 질의는 주거환경의 질 확보를 위한 설계 내용을 넘어 개발방식, 건축밀도, 공용면적 비율, 주차장 형식과 효율 등 사업의 현실성에 관련된 사안에 집중되었다. 현행 건축규제 개선에 대한 제안과 그 적정성에 대한 검토 역시 주된 질의 사안이었다. 여느 건축설계공모 심사장과는 사뭇 다른 풍경으로 다섯 시간 계속된 공개 심사가 종료되고 저녁 식사 후 심사위원들의 비공개 심사가 이어졌다.
여기에서도 논의의 중심은 중간주택이 안고 있는 서로 다른 과제들이었다. 작품별로 주안점으로 삼는 과제가 달라서 한 줄로 순위를 정하기가 어려웠다. 짧지 않은 논의 끝에 어떤 과제가 더 중요하고 가치 있다고 판정하기보다는 서로 다른 과제들을 각각 치열하게 고민하고 해법을 제안한 작품들의 가치를 동등하게 인정해야 한다는 데에 의견이 모아졌다. 또한 중간주택이 씨름하고 넘어야 할 각각의 과제들의 중요성을 강조하는 것이 공모전의 취지에 보다 걸맞다고 판단했다. 이에 따라 비로소 5개의 본상 작품을 선정했고 이 중 3개 작품을 공동 대상작으로 결정했다.
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공동 대상작 3개 작품은 중간주택이 씨름해야 할 서로 다른 과제를 적절하게 풀어냈다는 평가를 받았다. 1번 작품(Design Public Value)의 가장 큰 강점은 대지 한쪽에 골목을 따라 폭 10 미터 이상의 공지를 계획했다는 점이다. 전체 대지의 20%에 달하는 공지를 동네 환경을 위해 제공하고도 간명한 8층 높이 중정형 공동주택 구성을 통해 상한 용적률 250%를 무리없이 달성했다는 점에서 현실적 경제성과 공공성을 동시에 획득해 냈다. 새로운 구법 및 기계식 주차장 등 사업비용을 낮추는 건설 방식에 대한 제안, 공유주거를 겨냥한 새로운 형식의 단위주거 평면구성 노력이 작품의 충실도를 더해 주었다.
6번 작품(한국형 블록주택의 유형학 제안)은 지하주차장 대신 1층을 주차장으로 하여 소규모 사업에서 지하주차장 설치 비용을 낮추는 현실적인 대안 모델을 제시했다는 평가를 받았다. 1층 주차장 외곽에는 근생-공동시설을 배치하여 가로에 대응하고, 주차장을 덮은 2층 바닥을 중정으로 5~9층 중정형 아파트를 구성함으로써 가로공간 환경과 주거환경에 대한 배려에서도 손색이 없다. 크기와 형상이 다른 대지 조건에서도 적용 가능성이 넓을 것으로 기대된다.
10번 작품(마을을 짓는 패턴북)은 부분적-점진적인 개발방식을 전제로 한 설계안이다. 중간주택이 블록 전체가 아니라 일부 필지에 건축되는 경우가 많을 것이라는 전제 아래 비슷한 접근을 한 출품작 여럿 중에서 주거환경 향상과 밀도 증가 효과가 우수하여 여러 심사자의 높은평가를 받았다. 공공기관의 앵커 개발로 주차장을 확보한 뒤 블록 내 다른 필지들의 개발에서 주차장 설치 부담을 줄여주는 ‘조율된 점진적 개발’ 방식 구상이 사업의 가능성을 더해준다는점이 플러스 요인이 되었다.
최우수작 2점과 우수작 5점 역시 중간주택의 얽힌 과제들에 주목할 만한 도전과 성과를 보인 설계안으로 막판까지 치열하게 순위 다툼을 벌였다. 7번 작품(중간도시 중간주택 중간사회)은 계획 범위를 생활권으로 확장하여 도시설계 마스터플랜 아래 대지의 설계방향을 설정하고 설계를 진행한 작품이다. 대상지 내 19개 건축물 현황을 면밀히 분석한 점이 인상적이었으며, 그 중 7개 필지의 주택을 존치-리모델링하며 전체 계획에 통합해 낸 노력이 주목할 만하다. 그러나 이러한 노력이 일괄개발 방식과는 다소 상충된다는 점, 비효율적인 지하주차장 등 얻어낸 성과 못지않게 잃은 것도 많다는 비판도 있었다.
8번 작품(중간주택: 변화를 위한 건축)은 5~7층 타워동을 체스판처럼 엇갈려 배치하여 공지 확보 효과를 높인, 다른 작품들과는 차별적인 설계안으로 모든 심사자들의 호평을 받았다. 아파트단지의 타워형 주거 형태를 소블록에 맞춰 변용할 수 있음을 보여준 대안이라는 평가도 이어졌다. 높은 현실 적용 가능성에도 불구하고 낮은 밀도에 그친 다소 소극적인 설계가 아쉽다는 지적이 따랐다.
우수작으로 선정된 2번 작품(Neighborhood Scape)은 블록 내 13개 필지 중 3개 필지 기존 주택을 존치하고 나머지 필지는 1~3개 세트로 합필하여 재축하는 사업방식을 제안하였다. 기존 주거조직 상황을 존중한 설계라는 점, 블록/지구 단위 주차 총량 관리 도입 필요성을 보여준 공공의 1단계 개발을 통한 주차장 확보 제안 등이 좋은 평가를 받았으나 기존 상황 대비밀도 및 환경수준 향상 효과가 미미하다는 지적이 따랐다.
3번 작품(마주치는 집들의 도시)은 동서로 긴 블록의 남쪽 필지 열을 합필하여 5~10층 4개동을 동서로 길게 일렬로 배치하였다. 지하주차장 없이 1층 가로변 상업시설 뒤로 길게 지상주차장을 배치함으로써 사업비에서 현실성을 높였을 뿐 아니라 동일한 방식으로 부분 개발도 가능한 제안으로 심사자들의 주목을 받았다. 그러나 북쪽 대지경계선에서의 이격이 거의 없는 등 무리한 설계가 큰 단점으로 지적되었다.
4번 작품(중간지면)은 4~9층으로 구성된 주거동 내부에 주민들의 교류를 위한 공간(마을골목, 마을중정, 수직정원)을 연속 배치하는 강렬한 개념을 부각한 설계안이다. 잘 다듬어진 공간-형태 어휘로 주목을 받았으나 과도한 공용면적 등 중간주택의 경제적-사업적 과제에의 대응이 소극적이라는 점이 지적되었다.
5번 작품(AlleyScape)은 3번 작품과 유사하게 남쪽 필지 열을 합필하여 동서로 긴 6층 주거동을 구성한 안이다. 가로변에 대한 세심한 대응과 완성도 높은 주거동 구성이 돋보였으나 지하주차장을 2개 층이나 필요로 하는 무리함에 대한 지적 등 대지 조건에의 합리적 대응이 부족하다는 비판이 있었다.
9번 작품(사이공간의 재구성)은 필지별 순차적 맞벽 건축으로 블록 중앙 배할선을 따라 6m 폭 주차 통로를 확보하는 시나리오를 제안하였다. 시나리오가 완성되면 남북 필지들의 필로티 주차를 블록 중앙 쪽으로 옮겨 가로변 환경 개선이 가능해지고 주차 통로를 덮은 중정공간으로 필지들의 채광 등 주거환경이 향상되는 효과를 제시했다. 모든 필지가 동의하고 자발적인 건축에 나서야만 성립 가능한 시나리오로 다소 이상에 치우친 제안이라는 지적이 있었다.
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이상 10개 작품 외에도 1차 심사에서 가작 10개 작품이 선정되었다. 모두 중간주택의 난제에 도전하여 유의미한 성과를 보인 작품들이다. 열의에 가득 찬 작품들은, 그 속에서 굳이 우열을 가려야 했던 심사자들을 적잖게 힘들게도 했지만, 우리 사회 최대 난제인 주거 건축 문제를 함께 고민하고 분투하는 동료들이 이렇게 많다는 든든함 또한 느끼게 해주었다. 그 든든함 덕에 심사 기간 내내 피곤함을 잊고 몰입할 수 있었던 심사였다. 중간주택의 치열한 전선에 함께 해준 출품자 모든 분에게 감사와 격려의 박수를 드린다.
(심사위원장 박인석)
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